الرئيسية التسجيل البحث جديد مشاركات اليوم الرسائل الخاصة أتصل بنا
LAst-2 LAst-3 LAst-1
LAst-5
LAst-4
LAst-7 LAst-8 LAst-6

 
 عدد الضغطات  : 27648
 
 عدد الضغطات  : 38676

« آخـــر الـــمـــشـــاركــــات »
         :: شيلات الشاعر عبدالرحمن العقيلي باصوات افضل المنشدين (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: مرثية الشاعر عبدالرحمن العقيلي في والده الشيخ متروك بن صالح العقيلي رحمه الله https: (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: مرثية الشيخ تراحيب بن صالح العقيلي رحمه الله1440هــ (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: حفل الشاب سعود عبد الكريم العقيلي عنيزه (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: حفل الشاب نور بن زبن العقيلي (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: حفل الشاب عبدالله مرداس العقيلي (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: مرثية الراحل الاستاذ عواض بن نور العقيلي رحمه الله (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: عودة بعد غيبة ليست بالقصيرة واعتذار (آخر رد :عبدالرحمن العقيلي)       :: موقف الشيخ هدايه الشاطري شيخ شمل الشطر مع العتيبي والحابوط (آخر رد :الخضيراء)       :: الشيخ هدايه بن عطيه شيخ شمل الشطر مع العتيبي (آخر رد :الخضيراء)      



القسم العـــــــــــــــقاري يهتم بكل أخبار العقار الإقتصاديه وغيرها

إضافة رد
انشر الموضوع
 
أدوات الموضوع
غير متواجد حالياً
 رقم المشاركة : ( 1 )
جديد
رقم العضوية : 1905
تاريخ التسجيل : 14 03 2008
الدولة :
العمر :
الجنس :
مكان الإقامة :
عدد المشاركات : 27 [+]
آخر تواجد : 08 - 02 - 09 [+]
عدد النقاط : 10
قوة الترشيح : لفا الميزاني is on a distinguished road
الأوسمـة
بيانات الإتصال
آخر المواضيع

التوقيت
افتراضي انخفاض القروض البنكية في السعودية يزيد من حدة أزمة الإسكان

كُتب : [ 05 - 07 - 08 - 01:04 PM ]

وفق تقرير أصدرته إدارة الأبحاث والتطوير في "كسب المالية"


اعتلت مشكلة الإسكان في السعودية، التي تشغل بال أرباب البيوت وصانعي القرار مجتمعين، إلى مستوى يدعو للقلق. وباتت تؤرق مضاجعهم بفعل عوامل التضخم المتنامية في الاقتصاد الوطني عامة وفي القطاع العقاري على وجه الخصوص, دونما وجود بارقة أمل قريبة لحل الأزمة الخانقة - ودونما إغفال للجهود الحكومية الضخمة التي بذلت وتبذل لاحتواء هذه الأزمة - حيث استحوذ هذا القطاع على النصيب الأكبر من التضخم, بل إن هذه المشكلة باتت تهدد مستقبل الاستقرار الأسري؛ فمشكلة الإسكان تعدت كونها مشكلة للطبقات الفقيرة فحسب، لتطول الطبقات الوسطى بأغلب فئاتها أيضا. وتعود هذه المشكلة إلى أسباب يطرحها تقرير أصدرته إدارة الأبحاث في مجموعة كسب المالية. إلى التفاصيل:

كشفت دراسة أعدتها وموّلتها مدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية عن ازدياد الإقبال على الوحدات السكنية خلال السنوات الـ 20 المقبلة، حيث توقعت أن يصل عددها إلى 2.9 مليون وحدة سكنية أي قرابة ثلاثة ملايين وحدة سكنية, إضافة إلى أن هناك أكثر من 1.1مليون وحدة سكنية ستكون خلال الفترة ذاتها بحاجة لإعادة البناء. كما أفادت دراسة أعدتها الهيئة العليا لتطوير مدينة ****** تؤكد أن مدينة ****** وحدها تحتاج خلال السنوات العشر المقبلة إلى 30 ألف وحدة سكنية سنوياً, إلا أن المتوافر لا يتعدى 15 ألف وحدة سكنية حالياً مما أوجد فجوة في العدد المنفذ للوحدات السكنية في العاصمة, مشيراً إلى أن مختلف مناطق المملكة تحتاج إلى 150 ألف وحدة سكنية سنوياً، وذلك حسب الإحصاءات والدراسات.

ووفقاً لتقرير أعده بيت ********* العالمي "جلوبل" تضاعف إجمالي الاستثمارات العقارية مع نهاية عام 2007 ليبلغ 100.4 مليار ريال، أي بمعدل نمو سنوي بلغ 115.9 في المائة. ويعزى هذا النمو إلى ارتفاع الأسعار وزيادة الطلب داخل القطاع المدعوم بمعدل الطلب الذي فاق مستويات العرض في أرجاء المملكة كافة. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه الإيجابي خلال السنوات المقبلة، أي أن أسعار العقارات والإيجارات ستستمران في الارتفاع.

ومن العوامل التي ساعدت على ارتفاع أسعار القطاع العقاري في المملكة أيضا وجود طلب متزايد بمعدل ثابت تحكمه ديموغرافية السكان والأوضاع الاقتصادية والاجتماعية على مر السنين.

ومن جهة أخرى، سيشجع استمرار التوسع الاقتصادي ومضاعفة الفرص الاستثمارية في المملكة تدفق المغتربين بمعدلات أعلى ليواصل بذلك مستوى الطلب زخمه. ومن ناحية أخرى من المتوقع أن ينمو عدد السكان في المملكة بمتوسط معدل سنوي 2.5 في المائة وصولاً إلى 25.66 مليون نسمة بنهاية عام 2009. إضافة إلى ذلك فإنه من المتوقع أن ينخفض عدد أفراد الأسرة الواحدة من 5.5 إلى 5.2 شخص خلال الفترة ما بين عامي 2005 و2009، الأمر الذي سيعكس زيادة في حجم الطلب العقاري السكني
.


نتائج التوقعات


ووفقاً لهذه المعطيات تتوقع خطة التنمية القومية الثامنة أن الطلب على العقارات السكنية سيقف في المستقبل عند مليون وحدة خلال الفترة ما بين عامي 2005 و2009، أي بمتوسط زيادة بلغ 200 ألف وحدة سنوياً. الأمر الذي يتطلب مساحة تقدر بـ 280 مليون متر مربع ومبلغ 500 مليار ريال من الاستثمارات لبناء مليون وحدة سكنية كما تشير توقعات سوقية أخرى إلى حاجة ماسة وفورية لما يزيد على نصف مليون وحدة سكنية لإعادة التوازن إلى السوق!

كما أظهر تحليل ديناميكية الطلب في المملكة أن السوق العقاري السعودي يعد سوقاً مدفوعاً بالطلب وليس بالمضاربة. والجدير بالذكر أن الشريحة السكنية تعاني نقصا في العرض. خاصة فيما يتعلق بالوحدات الصغيرة والمتوسطة بسبب الارتفاع الدائم في عدد السكان نتيجة الهجرة الداخلية وانعدام رغبة البنوك المحلية في إقراض أصحاب الدخل المحدود, علاوة على تدفق المغتربين إلى البلاد. ونتيجة لارتفاع الطلب وقلة العرض ارتفعت أسعار المنازل في المرحلة الأخيرة. هذا وتشهد الشريحة التجارية في الآونة الأخيرة تزايداً في الطلب فاق مستوى العرض لمساحات التجزئة والمكاتب بسبب تضاعف حركة الأعمال والأنشطة الاستثمارية في المملكة.

وفي عام 2007، شهد النشاط العقاري أداءً متميزاً خاصة من جهة المساحة. حيث حققت الصفقات التي عقدت رقماً قياسياً جديداً بلغ 114 كيلومتراً مربعاً مقابل 50.6 كيلومتر مربع في عام 2006. ومن جهة الأسعار فقد بلغ متوسط السعر الشهري 623 ريالاً سعودياً للمتر المربع في الشريحة السكنية و14700 ريال سعودي للمتر المربع في النشاطات الاستثمارية والتجارية و15300 ريال سعودي للمتر المربع في المكاتب.

وتحتاج السوق العقارية إلى 5.4 مليون وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2020م بحسب إحصاءات لوزارة التجارة والصناعة، فيما يتوقع البنك الأهلي السعودي بناء نحو 2.3 مليون وحدة سكنية حتى عام 2020 بمعدل 145 ألف وحدة سكنية سنوياً، وبحجم استثمارات يصل إلى تريليون ريال سعودي.


أداء القطاع العقاري


وفيما يتعلق بأداء القطاع، شهد القطاع حركة عقارية نشطة منذ عام 2000 وحتى عام 2007، حيث ارتفع عدد رخص البناء في الاقتصاد المحلي السعودي بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 11.1 في المائة خلال المرحلة الممتدة من عام 2000 إلى 2005. ويعزى ذلك إلى الزيادة الهائلة في العدد الإجمالي لرخص البناء الصادرة في عام 2005، التي بلغت 55.369 رخصة. ومع نهاية عام 2007، وصل عدد الرخص إلى 36.214. ومازالت الرخص السكنية تسهم بنحو 90 في المائة من الرخص الصادرة. أما من الناحية الإدارية فقد أسهمت ثلاث مناطق بأكثر من 60 في المائة من الرخص الإجمالية الصادرة على مر السنوات وهي: الرياض، مكة المكرمة والمنطقة الشرقية، حيث كان نصيب كل منها 34.1 في المائة و18.9 في المائة و12.5 في المائة على التوالي في نهاية عام 2007. وذلك نتيجة لزيادة النشاط وارتفاع حجم الاستثمارات في هذه المناطق. كما لعبت هجرة الأهالي من المناطق الريفية إلى المدن دوراً بارزاً في تحويل الخريطة الديمغرافية للمملكة العربية السعودية في المرحلة الأخيرة.


عقبات القطاع في المدى القصير


ومن الاستعراض السابق يتبين لنا الحجم الكبير من العمل الذي ينتظر هذا القطاع وكذلك التحدي الصعب الذي يجب عليه اجتيازه. أما نتائج وإفرازات المشكلة فيمكن اختصارها في ثلاث نتائج أساسية هي:
1 ـ أشارت دراسات الهيئة العليا لتطوير مدينة ****** إلى أن 8.6 في المائة من الأسر في ****** تنفق 45 في المائة من دخلها على إيجار المسكن. والمهم في الأمر أن الأسر التي تدفع أكثر من ثلث دخلها في المسكن هي أسر تكسب أقل من 36 ألف ريال سنوياً أو ما يعادل 3 آلاف ريال شهرياً.

2 ـ الانفلات الواضح في ارتفاع الإيجارات السكنية، فقد بلغت نسبة ارتفاع الإيجارات بمدينة ****** 20 في المائة بين عامي 1426 و1427هـ، وهي نسبة عالية، أدت إلى إرباك مخططات كثير من الأسر، بما في ذلك الأسر الصغيرة التي تسكن الشقق حيث وصل معدل ارتفاع إيجارات الشقق إلى 18 في المائة تقريباً. دونما وجود تشريعات خاصة بتحديد السقف الأعلى لزيادة نسبة الإيجار السنوية المسموح بها أسوة ببعض الدول التي قامت بوضع حد أعلى للزيادة السنوية بغرض كبح لجام الأسعار.

3 ـ كان من أبرز نتائج المسح السكاني لعام 1425هـ أن ملكية المساكن للأسر السعودية في مدينة ****** تبلغ 55 في المائة. كما أوضحت النتائج أيضاً أن الأموال الشخصية تعد المصدر الرئيسي لتمويل بناء المساكن، وذلك بنسبة تزيد على النصف بقليل إذ بلغت 52 في المائة، ثم يأتي التمويل من صندوق التنمية العقاري بنسبة تصل إلى 40 في المائة وبنسبة 8 في المائة من مصادر تمويلية أخرى منها مؤسسات وشركات التقسيط.


أهم أسباب المشكلة


1 ـ الطلب المتنامي والمتزايد على الوحدات السكنية بسبب الأوضاع الاقتصادية والسكانية التي أشرنا إليها في بداية التقرير.

2 ـ نقص المعروض من الوحات السكنية يعد تحدياً جوهرياً لشريحة العقارات السكنية وخاصة المنخفضة الأسعار. هذا ومن المتوقع استمرار المستوى المنخفض للعرض على المديين القريب والمتوسط إلى حين الانتهاء من مشاريع جديدة.

3 ـ انخفاض القروض البنكية في المملكة حيث تشكل ما نسبته 2 في المائة فقط من الناتج المحلي الإجمالي، مقارنة بـ 50 في المائة في الولايات المتحدة و17 في المائة في ماليزيا وأكثر من 70 في المائة في المملكة المتحدة, علماً بأن البنوك ما زال أداؤها تجاه التمويل العقاري محدوداً وهامشياً؛ ففي مجال تمويل الوحدات السكنية لا يزال دور البنوك في المساهمة في رفع نسبة تملك المواطن المسكن محدوداً؛ فإلى جانب الفوائد العالية والشروط المتعددة التي تفرضها البنوك على المقترضين لبناء مساكن يأتي ضعف وقلة البرامج التمويلية المطروحة لتملك مسكن تجعل معظم المتقدمين للاستفادة من ذلك يتراجعون ويبحثون عن بدائل أخرى, ويكفي أن نعلم أن برامج التمويل العقاري المقدمة من البنوك تقدر بنحو 3 في المائة فقط من إجمالي التمويل، وهي نسبة قليلة جداً مما يوضح محدودية مساهمة البنوك في التمويل العقاري. إضافة إلى ذلك فإن البنوك لا تستطيع رفع نسبة التمويل العقاري بشكل مطلق لتلبية احتياجات السوق، حيث إن البنوك تخضع لاعتبارات عدة من أهمها المحافظة على تنويع مخاطر محفظة البنك المخصصة للاستثمار ومتطلبات مؤسسة النقد ****** السعودي للمحافظة على أصول البنك، وهذا يجعل مساهمة البنوك مقيدة للاعتبارات السابقة. مع الأخذ في الاعتبار أن مصارف عديدة شرعت في أثناء دراسة قانون التمويل العقاري المنتظر في تقديم ائتمانات تمويل عقارية متماشية مع أحكام الشريعة الإسلامية وتستحق بعد 25 سنة. ونتيجة لذلك يتوقع خبراء السوق السعودي ارتفاع ائتمانات الإسكان من أربعة مليارات ريال في عام 2007 إلى 46 مليارا مع نهاية هذا العقد بافتراض زيادة مساهمة قروض شراء الوحدات السكنية تدريجيا من 10 في المائة إلى 55 في المائة مع حلول عام 2010.

4 - غياب آلية التمويل العقاري من شركات التمويل، حيث إن توفير آليات التمويل بقدر يكفي الطلب المتنامي على المساكن يعد من أبرز العوامل المساهمة في ازدهار القطاع العقاري في المملكة وحل المشكلات التي تواجهه بسرعة كبيرة؛ بل إن وجود قاعدة تمويلية ضخمة من شأنه أن يضعف من محدودية المشكلة ابتداءً وأن يتغلب عليها بعد وقت قصير بما يحفظ التوازن الاقتصادي ويقضي على أي اختلال في مستويات العرض والطلب, علما بأن شركات التمويل العقاري هي اللاعب الأساسي الغائب عن ملعب السوق العقاري السعودي, والواجب وجوده في أقرب وقت. وقد سبقنا في ذلك العديد من الدول حيث تختلف طبيعة هذه الشركات عن البنوك من حيث آلية عملها لأنها تقوم على الإقراض طويل الأجل بفائدة منخفضة تعتمد في ذلك على رهن العقار كضمان في حالة تعسر السداد أو الاكتفاء بضمانات أخرى يقدمها العميل وتكون مقبولة لدى شركة التمويل, إضافة إلى إمكانية تسنيد هذه الديون للغير مقابل الحصول على سيولة يمكن ضخها في السوق العقاري من جديد. ويتمثل نجاح التمويل العقاري في ضرورة توافر بيئة تشريعية وتنظيمية تكون حاكمة ومتحكمة في توجيه جميع الأطراف وتملك من الأدوات الرقابية ما يمكنها من المتابعة والإشراف على السوق العقاري لحماية وحفظ حقوق جميع الأطراف وفض المنازعات. ومنذ هذا المنطلق تأتي الحاجة الماسة إلى وجود تشريع لشركات التمويل العقاري لمزاولة عملها وتنظيم إجراءات وشروط منح التمويل وحفظ الحقوق لكل من شركة التمويل والمقترض، وإجراءات وشروط التسنيد، والرهن العقاري لصالح شركة التمويل، وإجراءات التنفيذ وتسجيل العقار، وتأهيل القائمين على التنفيذ، ومعظمها موضوعات ذات صبغة قانونية وشرعية يجب أن تناقش وتحسم حتى تجد هذه الشركات النور وتسهم في تفعيل السوق العقاري وتكتمل منظومة التمويل العقاري.

5 - غياب قاعدة المعلومات السكانية التي تبين بوضوح عدد المواطنين المالكين للمساكن الخاصة ونوعية وعمر تلك المساكن وأعداد المستأجرين للوحدات السكنية إضافة إلى توضيح الأعداد والفئات العمرية المتوقع أن تسعى خلال السنوات المقبلة لامتلاك مساكن وما نوعية تلك الوحدات السكنية.

6 - الآلية التي يسير عليها صندوق التنمية العقارية في تقديم القروض تحتاج إلى تقييم وتطوير لتواكب وضع البلاد الاقتصادي والتضخم المتزايد في أسعار مواد البناء؛ فالقرض المقدم من الصندوق قليل جداً قياساً بتكلفة بناء المنزل الكلية، كما أن الانتظار الطويل للحصول على القرض يأخذ وقتاً كبيراً جداً. ولا ننسى أن التمويل الحكومي أدى دورا رائدا وفاعلا وناجحا في فترة زمنية طويلة – ولا يزال إلى يومنا هذا يعد عاملا رئيسا تعتمد عليه الشريحة الأكبر من المجتمع مهما طال انتظار الفترة الزمنية - وذلك عن طريق التسهيلات التي قدمها صندوق التنمية العقارية، في دعم نشاطات قطاعي العقارات والبناء في المملكة. فمنذ تأسيس هذا الصندوق في عام 1974 وحتى نهاية عام 2006، قدم الصندوق تمويلات لأكثر من 613 ألف وحدة سكنية من خلال دفعات مالية بإجمالي 71 مليار ريال منحت إلى مواطنين سعوديين على شكل قروض سهلة بلا فوائد. إلا أنه في الوقت ذاته، المستفيدون من قروض صندوق التنمية العقارية يمثلون أقل من 2.5 في المائة من إجمالي عدد السكان في المملكة من السعوديين حسب آخر تعداد سكاني (رجالاً ونساء - بالغين وغير البالغين)، وما نسبته 17 في المائة تقريباً من المستحقين للقروض. وقد عانت التشريعات من التأخير نتيجة لتعقيد وصعوبة القضايا التي تحتاج إلى معالجة، ليس أقلها تلك التي تحكم حيازة العقارات والطرد القسري وتصفية الأصول في حالة التقصير.

7 - معظم مشاريع التطوير العقاري المتاحة حاليا تستهدف شريحة من المجتمع مقتدرة مادياً ولا تشمل كل الشرائح من خلال المنتجات التي تطرحها شركات التمويل أو البنوك وتشترط شروطا لا تنطبق في معظمها إلا على هذه الشريحة دون سواها من الشرائح.

8 - صعوبة تحديد مسار أسعار العقارات في المملكة بسبب غياب التسجيل العيني للعقار مما يسهل عملية الإحصاء.

9 - البيئة التشريعية، فمعظم التشريعات الخاصة بالسوق العقاري، التي تم إقرارها أخيرا لا تزال حديثة العهد, أما الغالب من التشريعات فإنه لم يصدر بعد. وينبغي هنا أن نلفت الانتباه إلى أن صانع القرار لم يهمل القطاع العقاري أو يتناساه, بل إنه من أولى أولوياته لما ذكرناه سابقا ولكن لكثرة التشريعات المتصلة بهذا القطاع ولحرص المسؤولين على معالجة كافة العقبات التي تعترض نموه واستقراره فإن التشريعات الخاصة به لا يتم إقرارها إلا بعد الدراسة المتأنية وإشراك أهل الخبرة والاختصاص بالرأي حول اللوائح والتنظيمات. ولائحة الصناديق العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية أخيرا أكبر دليل على ذلك، أما ما يخص البيئة التشريعية فسوف نفرد لها موضوعاً خاصاً بإذن الله لتشعبها وأهميتها.

رد مع اقتباس
غير متواجد حالياً
 رقم المشاركة : ( 2 )
إداري سابق
رقم العضوية : 491
تاريخ التسجيل : 01 09 2007
الدولة :
العمر :
الجنس :
مكان الإقامة : القصيـــــم
عدد المشاركات : 3,406 [+]
آخر تواجد : 02 - 10 - 11 [+]
عدد النقاط : 14
قوة الترشيح : راس الضلع is on a distinguished road
الأوسمـة
بيانات الإتصال
آخر المواضيع

التوقيت
افتراضي رد : انخفاض القروض البنكية في السعودية يزيد من حدة أزمة الإسكان

كُتب : [ 05 - 07 - 08 - 01:28 PM ]

مشكور على هذا التقرير



سبحان الله وبحمده سبحان الله العظيم
رد مع اقتباس
إضافة رد


الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)
 
أدوات الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع


الساعة الآن 04:04 PM.


Powered by vBulletin® Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd. TranZ By Almuhajir
المجموعة العربية للاستضافة والتصميم

إن إدارة المنتديات غير مسؤولة عن أي من المواضيع المطروحة وانها تعبر عن رأي صاحبها